Die große Lotterie

Die große Lotterie. Wer zieht in Münster das große Wohnungslos?

Wohnungspolitik sollte das Thema von Münsters Kommunalpolitik werden. Das Thema brennt unter den Nägeln, und trotzdem bietet es im Wahlkampf kaum Anlass für Streit. Warum? Das liegt vielleicht daran, dass so mancher Wähler von dieser Politik nicht so viel erwartet und die Wahlkämpfe nicht mehr so wichtig genommen werden.

Das liegt aber auch daran: Alle Parteien scheinen einig zu sein, dass die Zustände zum Handeln rufen. Die Richtung, wie zu handeln ist, ist auch nicht so strittig. Die Stadtverwaltung hat ein neues Handlungskonzept für Wohnungsbauförderung vorgelegt, „sozialgerechte Bodennutzung“ soll gefördert werden, der Rat der Stadt wird das Konzept mit großer Wahrscheinlichkeit beschließen.

Die Lage

1.500 Wohnungen müssen jedes Jahr bis 2020 dazukommen, so sagt der Wohnungsmarktbericht 2013 von vdp Research. Die Einwohnerzahl steigt bis dahin auf 310.000, wie das statistische Landesamt zuletzt schätzte. (http://www.vdpresearch. de/2013/10/wohnungsmarktbericht-munster/) Nicht nur die Zahl der Einwohner steigt, es sinkt zudem die Zahl der Personen pro Haushalt, damit entsteht weiterer Wohnungsbedarf. Die größte Lücke tut sich bei Mehrfamilienhäusern auf, so der vdp-Wohnungsmarktbericht. Hier beträgt der Neubaubedarf jährlich etwa 1.100 Wohnungen; tatsächlich gebaut wurden in den letzten Jahren weniger als drei Viertel davon. Der Leerstand bei Mietwohnungen ist praktisch auf Null gesunken, er beträgt 1,8 %, das sind in zehn Jahren zwei Monate ohne Mieteinnahmen. In dieser Zeit wird umgebaut, renoviert oder so. In den Wohnungsgesellschaften geht heute eine freiwerdende Wohnung ohne Wartezeit wieder weg. Die Wohn- und Stadtbau beispielsweise hat eine Warteliste von 4.000 Wohnungssuchenden. Wenn kein Angebot da ist, dann geht das in die Preise. Laut dem vdp-Bericht umfasste der Ersatz von alten Wohnungen zuletzt jährlich etwa 200 Wohnungen, die abgerissen oder umgewandelt werden.

In einer Stadt mit 100.000 Wohnungen müssten die Wohnungen 500 Jahre halten, um mit dem Bau von 200 Wohnungen pro Jahr den Bestand nur konstant zu halten (Münster hat jetzt knapp 150.000 Wohnungen). Oder umgekehrt: Für Münster müssen jährlich mindestens 1.000 Wohnungen im Jahr ersetzt werden, damit der Standard einigermaßen stimmt. Ein Drittel der Wohnungen ist nach dem Krieg bis in die 70er Jahre mit niedrigerer Qualität gebaut worden. Von schlechter Isolation, feuchten Wänden und Schimmel können manche Mieter ein Lied singen. Vermieten lässt sich heute aber jede Qualität, und das zu steigenden Preisen. Der Kapitalmarkt treibt die Preise. Der Ausverkauf der WGM/GWN/LEG an Investmentfonds (Whitehall, Babcock) vor 9 bzw. 8 Jahren hat den Mietern neben verschlechterten Mietbedingungen ordentliche Mieterhöhungen gebracht. Das war kein Einzelfall, das ist jetzt Trend. Wohnungen in Münster sind Gegenstand von Kapitalmarktgeschäften. 2012 ging jede zweite verkaufte Eigentumswohnung Münsters an Anleger von außerhalb, berichtet vdp Research.

UND DIE WOHNUNGSPOLITIK?

In den „Nuller“-Jahren hatte sich eine Marktgläubigkeit in weiten Politik-Bereichen und Verwaltungsspitzen breitgemacht, die man heute nur noch als unglaublich bezeichnen kann. Die internationalen Kapitalinteressen (Babcock) am Münsterschen Wohnungsmarkt wurden regelrecht begrüßt. Ausdrücklich findet sich diese Orientierung wieder in einem Bericht der Stadtplanung aus dem Jahr 2009 „Kommunale Wohnungspolitik in Münster – ein Politikfeld in stetem Wandel.“ Da heißt es: “… Grundlage ist die Erkenntnis, dass die Stadt zwar nicht direkt ins Marktgeschehen eingreifen kann, aber durchaus Chancen hat, Marktakteure zu stimulieren, bei ihren betriebswirtschaftlich determinierten Entscheidungen die positiven Rückwirkungen einer prosperierenden Stadtentwicklung einzubeziehen – nach dem Motto „wenn die Stadt weiterhin attraktiv bleibt und prosperiert, dann lassen sich auch in der Wohnungswirtschaft gute Geschäfte machen….“ Oder kurz gesagt, die Stadt stellt Grundstücke zur Verfügung und ermutigt die „Investoren“. Die würden die Gesamtinteressen der Stadt schon im Auge behalten und umsetzen. Das haben sie nicht getan. 2014 ist das Vermieterverhalten von LEG und Babcock auch in Münster bekannt. 2014 ist deutlich, dass kaum Mehrfamilienhäuser gebaut worden sind, insbesondere nicht als Sozialwohnungen.

Raushalten aus dem Markttreiben hilft nicht mehr

Die Preise steigen entsprechend: 2014 sind Neuvermietungen in Münster laut Mieterbund ein Drittel teurer als vergleichbare Mieten der alten Nachbarn im den gleichen Häusern. Mit den Folgen: Kein Geld – keine Wohnung. Und auch: Die Stadt Münster bezahlt überhöhte Mieten über Sozialleistungen. 2014 haben Münsters Politiker mehrheitlich begriffen: Raushalten aus dem Markttreiben hilft nicht mehr. Da ist etwas zu tun. Das muss für manche Politiker von gestern noch verbrämt werden mit schönen Sprüchen wie: „Münster wird vom eigenen Erfolg überholt.“ „Münster ist Nr.1 bei Immobilienwertsteigerungen.“ So viele Menschen wollten nach Münster ziehen, und so viele Millionen Euro wollten in Münsters Immobilien angelegt werden. Da stiegen die Preise eben. Dass der Markt bei der Wohnraumversorgung versagt, das wollen manche von ihnen nicht so sagen. In ihrem Sinne hat der Markt geklappt. Vom Sozialauftrag der Politik wollen die Investoren und auch die bürgerliche Presse nicht sprechen.